中國香港 - Media OutReach - 2020年3月13日 - 房地產不僅是中國經濟發展的動力之一，也是最受國內投資者歡迎的投資方式。近年，市場對房地產的龐大需求帶動了中國房價持續攀升。根據中國國家統計局2019年12月的最新資料，一線城市的一手房價格的年上漲率為3.8%，在二、三線城市分別為7.3%和6.7%。中央政府雖然已頒布多項政策確保老百姓能夠負擔得起住房，但香港中文大學（中大）商學院最近發表的研究顯示，個別措施也未收到預期成效。

這項題為《從市場內分析以限購令為房地產巿場降溫的成效》的研究，由中大商學院酒店及旅遊管理學院助理教授楊揚聯同加拿大英屬哥倫比亞大學薩德商學院的Tsur Somerville教授及上海科技大學創業與管理學院王龍教授攜手進行。研究結果顯示，限制買家可以購買的住房數量雖然會對交易量造成顯著且直接的影響，但從統計學角度來說，此舉卻未能對住宅交易價格產生明顯影響。

根據麥肯錫諮詢公司的報告指出，與世界其他地區的家庭相比，中國家庭普遍較傾向將其資產投放於房地產投資上。例如，房地產佔平均中國家庭資產的62%之多，但在日本和美國家庭的資產分別只佔38%和28%。為了打擊炒賣活動和抑制房價，中國國務院於2010年和2011年分別出台了兩項政策，外界普遍稱之為「國十條」和「國八條」。

這兩項政策包括對住房公積金使用的調整，以降低購買90平方米以上住宅物業的最高貸款與價值比率，並提高商業銀行貸款的最低首付和最低貸款利率。雖然每位買家可購買的物業數量受到限制，但國務院並未發布全國實施的時間表和細節，意味着地方政府可根據自身的經濟狀況來制定和實施這些政策。

不統一實施

該項研究試圖探討限制每位買家購房數量在抑制房地產市場價格、降低資產泡沫風險，以及提高民眾對住房承擔能力方面的效果。有別於涉及抵押貸款利率、承保標準或獲取信貸的審慎宏觀措施，限購住房數量的措施並非在所有主要城市實施，並且根據買家是否為本地人和已有房屋數量而變化。楊教授說，限購令的實施並不統一，有些城市根本沒有設限，而部分城巿則在巿內不同區域實施不同的限制。

楊教授解釋：「比方說，廣州容許本市戶籍人士再購買一套新的住房，但禁止非廣州戶籍居民購買任何住房；至於上海，無論是否擁有當地戶籍亦只能購買一套住房。許多其他城市允許當地戶籍人士購買兩套住房，非當地戶籍居民則只能購買一套住房。此外，並非所有城市都實施限購令，有些城市縱使實施限購政策，在其市內或縣內的限購規條並非劃一。」她續補充，其研究團隊選擇了四個僅在巿內個別地區實施限購的城市進行分析。

這四個城市分別是成都、廣州、合肥和青島。廣州是一線城市，而其餘三個則是二線城市。這四個城市之中，各自有至少兩個地區沒有限制戶籍人士及非戶籍人士的購房數量。這四個城市推行限購措施日期也各異：廣州和青島分別為2010年10月15日及2011年1月31日，而成都和合肥則分別於2011年2月15日和同年3月31日實施。

研究人員所收集的數據來自中國指數研究院的中國房地產大資料資訊平台（CREIS），該平台所記錄的中國房地產交易資料來源於中央、省以至地方政府發布的資訊，而這些資訊包括開發商出售給最終買家的新房。團隊分析了四個選定城市合共2,014個樓盤。楊教授認為，分析一些在市內不同地區實施不同限購規則的城市，而不是僅比較實施和沒有實施限購令的城市，可以更清楚了解政策的成效，因為同一城市的限制和非限制地區都屬於共同的一般住房和勞動力市場以及地方經濟。

交易量與價格的對比

根據研究結果，限購對交易量造成了顯著且直接的影響。在限購政策實施半年後，在同一城市內，限購地區的交易量相對於非限購地區的交易量下降40%以上。隨着時間過去，這個變化在12個月內下降到30%，甚至在兩年間進一步下降到24%。然而，限購政策對房價的影響卻截然不同。

楊教授指出：「限購政策的既定目標是抑制迅速飆升的房價，藉此穩定市場。雖然市場交易活動明顯降溫，但我們發現限購政策並不能促使房價下降。」她補充說，儘管其他研究人員發現實施限購政策的城市，其房價較沒有實施有關政策的城市下調16%，但他們發現同一個城市的不同地區之間的房價差距沒有變化。

楊教授指出，對於這種結果，有多個原因。比方說，雖然買家受到限購政策的影響，但開發商並沒有因此降低售價，表明他們預期有關政策可能只是暫時的，以便可以在限制解除後以利潤更高的價格出售住房。

另一項分析還發現，在限購政策實施的地區，地方政府沒有減少土地供應。在比較限購的地區和沒有限購的地區時，土地價格、拍賣地段數量和可建面積全都沒有顯著改變。

「大多數開發商和地方政府認為有關政策只屬暫時性，在施行一段時間後便會撤銷。因此，與非限購地區相比，限購地區供應的土地沒有減少，因此投標的差異也沒有改變。這種反應也與已住房交易價格保持不變（雖然買家需求減少）是一致的。」

楊教授解釋：「如果開發商預期限制會在不久後放寬，那麼他們的持貨成本很低，便沒有降低價格的意願，而不是等到限制解除後再等需求恢復，這種反應或許也符合規避損失的行為。不管如何解讀這些行為，這項研究所反映的結果都符合探討審慎宏觀政策的其他研究，這些研究發現，在房地產市場過熱時，雖然限制需求的政策對市場交易量產生強大的抑制作用，但它們在短至中期內扭轉高房價問題和解決民眾負擔能力的效用卻十分有限。」

參考資料：

Tsur Somervillea, Long Wang and Yang Yang, "Using purchase restrictions to cool housing markets: A within-market analysis," Journal of Urban Economics, Volume 115 (January 2020). Available at: https://doi.org/10.1016/j.jue.2019.103189

英文原文刊於中大商學院「中國經商智慧」網站：https://bit.ly/2HiF5UQ。

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中大商學院的MBA課程在2020年《金融時報》（Financial Times）百強排行榜名列全球第50位，而EMBA課程亦在2019年排名全球第24位。中大的商界校友人數逾36,000人，為香港之冠，其中不少校友已晉身政府和商界的重要決策層。商學院現有逾4,400名本科和研究生，現任院長為周林教授。

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